النهضة العمرانية تدفع البنوك والشركات إلى التسابق لاقتحام السوق هذا ماأكده عادل الشيراوي الرئيس التنفيذي لشركة تمويل و شراء المنازل يواصل زخمه وينمو الى 90 - 100 مليار درهم

خلق النمو العمراني والعقاري في دبي والامارات عموماً، سوقاً مصرفياً واعداً دفع الى تزايد أعداد الشركات والبنوك التي بدأت باقتحام سوق تمويل شراء المساكن ولو متأخرة، في مسعى لاقتناص حصة من سوق سيبلغ حجمه ما بين 90 و100 مليار درهم خلال السنوات القليلة المقبلة.
ومع دخول بنك أبوظبي التجاري الى سوق التمويلات السكنية مؤخراً، ارتفع عدد البنوك والشركات التي تقدم قروضاً لشراء المنازل الى عشرة، هي “تمويل” و”أملاك” و”المشرق” و”رأس الخيمة الوطني” و”الشارقة الاسلامي” و”دبي الوطني” و”HSCB” و”لويدز” و”أبوظبي التجاري” و”الامارات الاسلامي”. ويعتبر قطاع الاقراض لتمويل شراء الوحدات السكنية من أهم محددات ومحركات آلة الطلب ومزود السيولة اللازمة لاستمرار النشاط في القطاع العقاري المحلي وبالتالي لمزيد من النمو.

ويرى مصرفيون وخبراء انه مع قيام شركات التمويل والبنوك بتقديم قروض سكنية وعقارية فإنها تعمل أولاً على زيادة عملياتها وأرباحها عبر الاستفادة من سوق ضخم تقدر الاستثمارات فيه بنحو 300 مليار درهم على مدى السنوات العشر المقبلة.

ويؤكد مصرفيون ان التمويل السكني يعمل على تنشيط آلة الطلب وبالتالي يدفع المستثمرين الى التوجه نحو مزيد من الاستثمار في القطاع العقاري.

ويتجلى دور هذا التمويل في تنشيط آلتي الطلب والعرض انطلاقاً من ان 63% من حجم السوق العقاري سيتم تمويله عبر الاقراض والتمويل العقاري، حيث يقدر حجم التمويلات خلال العام الحالي بنحو 9 مليارات درهم من أصل 14 مليار درهم حجم السوق الاجمالي المقدر.

وفي العام ،2004 بلغت التمويلات لشراء المساكن نحو 4،1 مليار درهم من أصل 7 مليارات درهم الحجم الاجمالي للسوق وبنسبة 60% تقريباً.

ويقدر خبراء عدد الوحدات السكنية قيد التطوير والتي تم الإعلان عنها حتى الآن في دبي بحدود 85 ألف وحدة سكنية، كما تقدر القيمة السوقية للعقارات المطروحة في سوق دبي بأكثر من 50 مليار دولار (185 مليار درهم)، وسيرتفع حجم الاستثمار العقاري المقدر حتى العام 2015 الى أكثر من 300 مليار درهم بحسب بعض التقديرات.

ويؤكد خبراء ان نضوج سوق تمويلات شراء المساكن في الدولة يحتاج الى 3 سنوات، ويرون ان دخول شركات جديدة بفضل تزايد الطلب على هذا النوع من التمويل سيؤدي الى ازدياد المنافسة ما سيدفع بمزيد من جودة وكفاءة الخدمات والأسعار، إلا انهم يصرون على ان السوق لا يزال في بداياته ويحتاج الى مزيد من الإيضاح والمعلومات وخصوصاً في ما يتعلق بالوضع القانوني.

أما الأسعار (الفائدة أو الربح) فهي تتحرك تبعاً لمعدلات الفائدة العالمية التي شهدت ارتفاعاً مؤخراً، ما دفع بعض الشركات والبنوك الى رفع نسب الفائدة أو الأرباح.

ووسط ذلك، أخذ التمويل الاسلامي بالنمو بشكل كبير، حيث يتوقع ان ينمو سوق التمويلات الاسلامية لشراء المساكن بنحو 40% العام الحالي.

ويبقى موضوع تقييم العقارات والسعر العادل لها، من أهم القضايا التي تؤرق مزودي الاقراض الى جانب ضغوط من العملاء برفع نسب الاقراض الى 100% من سعر العقار، الأمر الذي يرى فيه مزودو الاقراض مخاطرة.

وترى مصادر عقارية ان البنوك التي تقدم القروض لغايات شراء الوحدات السكنية لا تقوم بتمويل الشراء في السوق الثانوي للعقارات وهذا ما سيؤدي الى تراجع الأسعار.

وقالوا ان البنوك تمول الذين يشترون من الشركات مباشرة ولكن لا تقوم بتمويل الذين يشترون بعد ذلك إلا بنسب متدنية لا تزيد على 60% من السعر، ما سيؤدي الى انخفاض الأسعار.

البنوك والشركات بدورها ترى ان تمويل 100% من السوق الثانوي، سيؤدي الى دخول المضاربين وارتفاع الأسعار بشكل مبرر، مشيرين الى ان البنوك لا تستطيع تحمل مخاطر ارتفاع الأسعار الى معدلات مبالغ فيها.

ودعا خبراء الى عدم تمويل المضاربين واعتماد آلية السوق كوسيلة لاستقرار الأسعار وتصحيحها، إضافة الى اعتماد طرق تقييم سعرية عادلة للعقارات تنشط السوق الثانوي.

قال عادل الشيراوي الرئيس التنفيذي لشركة “تمويل” للتمويل العقاري ان سوق التمويل العقاري المحلي يحتاج الى ما بين 2-3 سنوات حتى يصل الى مرحلة النضج مع دخول بنوك وشركات تمويلية جديدة. إلا ان الشيراوي، أكد ان الشركات والبنوك الجديدة في قطاع التمويل لشراء المنازل تحتاج الى فترات زمنية لإكمال دورة العمل حتى تصل الى مرحلة النضوج.

وقال ان “تمويل” كانت من أوائل الشركات التي قدمت التمويل العقاري في دبي، وأصبحت تملك الخبرة والمعرفة والدراية في السوق، وهي خبرات يحتاج القادمون الجدد الى فترة زمنية لاستيعابها، مشيراً الى ان شركاء “تمويل” وصل عددهم الى 200 شريك بما يشمل شركات التطوير العقاري والوسطاء وغيرهم.

وتوقع الشيراوي ان يرتفع حجم سوق التمويل لشراء المنازل في الامارات ليلامس 9 مليارات درهم (7،5 - 8،8 مليار درهم) خلال العام 2005.

وأوضح ان حجم السوق خلال العام سيصل الى 12-14 مليار درهم، منها 63% سيتم تمويلها عبر القروض التمويلية التي تمنحها البنوك والشركات المتخصصة في التمويل العقاري.

وبيّن ان السوق بلغ في العام 2003 نحو 2،4 مليار درهم، ثم ارتفع الى 7 مليارات درهم في العام 2004.

وقال الشيراوي ان السوق العقاري في نمو مستمر، وسيؤدي الى نمو في سوق التمويلات العقارية وبمعدلات أكبر.

وأطلقت “تمويل” بداية الشهر الجاري منتجاً تمويلياً جديداً باسم “يسر” والذي يتيح فرصة إعادة تعديل دفع الأقساط حسب قدرة العميل على السداد.

وقال الشيراوي ان المنتج الجديد “يسر” يعتبر مبادرة غير مسبوقة من “تمويل” لتسهيل الخيارات أمام الأفراد الذين يبحثون عن برامج تمويلية تفصّل خصيصاً طبقاً لاحتياجاتهم وقدراتهم المالية.

ويقوم “يسر” وهو آخر المنتجات التمويلية التي قامت تمويل بتطويرها والتي تعتمد على الشريعة الاسلامية، على تعديل قيمة الدفعات الشهرية لتسمح للعملاء بالشراء اليوم بما قد يستطيعون دفعه غداً.

ويأخذ المنتج الجديد عدة عوامل في الحسبان، منها احتساب احتمالية زيادة دخل العميل خلال السنتين أو الثلاث المقبلة بما يسمح بالتفكير على مستوى كبير عندما يأتي الأمر لشراء عقار جديد.

ويبدأ “يسر” بنسبة ربح تصل الى 4،99% لمدة يختارها العميل وعندما تنتهي هذه الفترة سيتم تعديل معدل الربح مع الجدول الزمني الذي يلائمه أيضاً.



اشتداد المنافسة

توقع محمد الهاشمي الرئيس التنفيذي لشركة “أملاك” للتمويل اشتداد المنافسة في سوق التمويلات العقارية في دبي والامارات نتيجة لما وصفه بتزايد أعداد القادمين الجدد من البنوك وشركات التمويل الى القطاع.

وقال ان سوق تمويل المساكن سيصل الى حجم يقدر ب 15-20 مليار درهم العام المقبل، ما سيدفع الى دخول شركات وبنوك جديدة الى القطاع.

وقال الهاشمي ان عدد عملاء “أملاك” ارتفع ليصل الى نحو 3000 عميل حصلوا على تمويلات عقارية تصل الى 3 مليارات درهم.

وأكد ان السوق في دبي سيستمر في تحقيق معدلات نمو جيدة، مستبعداً ما يتردد من حدوث انهيار في الأسعار، وقال ان معظم العقارات لا تزال قيد البناء والإنشاء وستبدأ دخول السوق قريباً.

وكانت “أملاك” قد أعلنت عن دخولها سوق إدارة وبيع العقارات، كما تعمل على إدارة التمويل اللازم في برنامج محمد بن راشد للاسكان الذي يستهدف بناء 10 آلاف وحدة إسكان للمواطنين وباستثمارات تصل الى 10 مليارات درهم.

وتأسست “أملاك” عام ،2000 وتعتبر أكبر شركة مساهمة عامة في مجال التمويل العقاري في المنطقة ويسهم فيها 17 ألف مساهم.

ولاحظ الهاشمي انتقال المضاربين في قطاع العقارات الى قطاع الاسهم، ما أدى الى استقرار الأسعار وتوقفها عن الصعود بشكل غير مبرر.








مشاريع مختلفة

بدوره لفت داميان هيتشن مدير أعمال الاقراض السكني في بنك “إتش.إس.بي.سي” الى ان البنك يوفر الاقراض لغايات شراء المنازل في مشاريع عقارية مختارة في دبي ورأس الخيمة.

وأشار الى ان أسعار الفائدة المتبعة يجري تسعيرها بناء على تحركات أسعار الفائدة لدى المجلس الاحتياطي الفيدرالي.

وأكد ان من الصعوبة توقع تحركات الاقراض العقاري في الامارات التي بدأ فيها العمل بالتملك الحر، مضيفاً ان مبدأ التملك الحر لا يزال في بداية مراحله ويحتاج الى مزيد من الإيضاح والمعلومات، وخصوصاً بالنسبة الى الوضع القانوني والتنظيمي. وأوضح ان البنك سيتبع سياسة مدروسة في الدخول الى سوق الاقراض السكني.

وحول دور قانون العقارات المنتظر في تنشيط السوق العقاري، أكد ان من الصعوبة التنبؤ بأثر القانون، إلا انه أشار الى ان القانون سيكون له أثر مباشر على المقرضين والمطورين والوسطاء والمشترين.



توسيع الخدمات

وأكد عاطف باجوه رئيس مجموعة الخدمات المصرفية للأفراد في بنك المشرق ان القطاع العقاري يعتبر حجر أساس في الاقتصاد المتنوع ويتوقع حصول نمو ديناميكي مستمر لفترة طويلة في هذا القطاع في الامارات. وقال: في هذا الصدد، نخطط للاستمرار في توسيع شبكة شركات التطوير العقارية التي نتعامل معها بهدف الاستمرار في إضافة القيمة لكافة المنتجات والخدمات المقدمة لعملائنا.

وفي إطار توسيع خدمات قرض المنزل أيضاً أعلن بنك المشرق عن تمويل العقارات المنتهية والجاهزة للتسليم وفقاً للقيمة السوقية، بما سيسمح للعملاء بالحصول على قرض المنزل لعمليات البيع التي تتم خارج نطاق مطوري العقارات الأصليين، سواء مباشرة من المشتري الأصلي أو من خلال سماسرة العقارات المسجلين والمعتمدين لدى الدولة. ومن أجل الحصول على التقييم الصحيح والمناسب لقيمة العقار، تعاقد بنك المشرق مع مؤسسة “كلاتونز” احدى أقدم شركات تقييم العقار في المملكة المتحدة وصاحبة عقدين من الخبرة في سوق العقارات في دولة الامارات، وذلك بهدف الحصول على تقييم صحيح ومنصف للسوق، وهو أمر ضروري بالنسبة للمشترين المحتملين وبالتالي لضمان حصول المشترين على ما يحتاجون اليه من دون أي مفاجآت.

ويضيف باجوه ان مدة القرض تتراوح بين عام و15 عاماً للأفراد في سن ما بين 21 و65 عاماً، شريطة ألا يزيد عمر المفترض على 65 عاماً مع نهاية مدة القرض، مشيراً الى ان أقل مبلغ للاقراض هو 100 ألف درهم وأكثر مبلغ هو 3 ملايين درهم. ويحصل البنك على 1% رسوماً من قيمة المبلغ الموافق عليه ونسبة فائدة 6،95%.






رهن العقار

ومن جانبه، أوضح مصدر مصرفي مسؤول في بنك دبي الوطني ان إمارة دبي تتمتع باقتصاد مزدهر يحقق معدلات نمو قوية، كما أصبحت وجهة سياحية مهمة على المستوى العالمي. وقد فتحت دبي آفاقاً واسعة أمام المستثمرين بما تقدمه من بنية أساسية ومرافق هي الأفضل من نوعها وخدمات اتصالات متطورة وإمدادات موثوقة للكهرباء وبيئة تعليمية وصحية عصرية. وفي هذا الإطار يوفر بنك دبي الوطني خدمة شاملة لقروض السكن في دبي سواء للمواطنين أو الوافدين وتشمل الوحدات السكنية مكتملة البناء أو قيد الإنشاء، إعادة التمويل بضمان عقار سكني قائم، شراء الأرض، البناء بالذات، ويمكن للمواطنين والوافدين (مقيمين وغير مقيمين) ولأصحاب العمل الحر أو المهنيين الاستفادة من قرض السكن، لكن ينبغي ألا يقل راتب المقترض عن 8-10 آلاف درهم.

وأشار الى ان البنك في حالة العقارات المبنية أو التي هي قيد الإنشاء، يقوم بتمويل 80% من القيمة الفعلية للعقار كما تحددها شركة التطوير. أما إذا قام البنك بإعادة تمويل عقار قائم، فإنه يقوم بتمويل 80% من القيمة الفعلية للعقار حسب تقييم جهة مختصة ومقبولة.

ولفت الى ان العقار يظل مرهوناً للبنك حتى ينتهي العميل من سداد القرض تماماً، ويتم ذلك بتوقيع المستندات اللازمة وهي أساساً عبارة عن اتفاقية بين البنك والعميل تنص على ان العقار سيبقى مرهوناً للبنك حتى السداد الكامل للقرض، ولدى انتهاء السداد يقوم البنك بنقل ملكية العقار لاسم العميل حسبما تجيز قوانين الأراضي، مشيراً الى ان لدى بنك دبي الوطني شركة عقارية مملوكة بالكامل تحمل اسم “عقارات” يسجل باسمها العقار حتى ينتهي العميل من السداد. ويوفر هذا الخيار وضعاً أكثر أماناً، حيث يسجل العقار باسم البنك عوضاً عن اسم الغير وهو شركة التطوير.





زيادة الطلب

أكد صالح علي صالح رئيس إدارة الفروع والثروات في بنك رأس الخيمة الوطني ان التمويل العقاري أسهم وبشكل كبير في زيادة الطلب على العقارات السكنية وتحريك قطاعات اقتصادية أخرى مرتبطة بالعقارات كالصناعات المتوسطة وصناعات مواد البناء، وإضافة الى ذلك أدى تمويل شراء المساكن الى إيجاد بدائل أخرى عن استئجار المنازل وذلك من خلال تملكها، ما أدى في البداية الى انخفاض طفيف في الايجارات ما لبث ان ارتفع مجدداً كنتيجة طبيعية للنمو السكاني وزيادة عدد العمالة الوافدة الى البلاد.

وأوضح ان البنك يقدم خدمة التمويل العقاري لأي شخص مقيم في الدولة يتقاضى راتباً قدره 8 الاف درهم فما فوق وأيضاً غير المقيمين من رجال الأعمال الزائرين لدولة الامارات. ويبلغ الحد الأعلى للقرض 3 ملايين درهم ومدة سداد الأقساط 25 سنة للمواطنين و15 سنة لغير المواطنين ويتقاضى البنك رسوماً قدرها 1،25%.

وتتراوح نسبة الفائدة ما بين 6،75% و7% حسب مبلغ القرض ومدة القسط والدفعة الأولى المقدمة من العميل، مؤكداً انه يتم تقدير القيمة السوقية للعقار عن طريق الاستعانة بخدمات أحد بيوت الخبرة في تقييم العقارات. ولفت الى ان “راك بنك” هو البنك الأول ويكاد يكون الوحيد الذي يمول أعلى نسبة من قيمة العقار، فبالنسبة الى العقارات الجديدة والتي يتم شراؤها من الشركات الكبرى كإعمار ونخيل وغيرهما، فإننا نمول حتى 90% من القيمة الأصلية للعقار وذلك في حال كان صاحب القرض أول مشتر للعقار، أما إذا كان الثاني أو الثالث فإننا نمول حتى 75% من القيمة السوقية للعقار.

وأشار صالح الى ان العقار يظل مرهوناً للبنك حتى يتم سداد آخر قسط من القرض وذلك من خلال إشعار الشركة المطورة للمشروع وبعدها يتم إشعار البنك بموافقة الشركة على التمويل. ويمكن القول ان أغلب الشرائح المستفيدة من التمويل العقاري يمكن اختصارها بفئتين رئيسيتين هما: فئة رجال الأعمال المتوسطين وفئة الموظفين وهم الشريحة العالية من ذوي الدخل المرتفع (20 ألفاً فما فوق).

التمويل الإسلامي



الى ذلك، أكدت مصادر مصرفية اسلامية، ان حجم سوق التمويل العقاري الاسلامي بلغ ملياري درهم خلال العام المنصرم وبنسبة نمو 30% وسط توقعات بزيادة هذه النسبة الى أكثر من 40% خلال العام الجاري، نظراً لزيادة حجم الطلب. وأرجعت المصادر زيادة الطلب الى أسباب عدة أهمها:

- الطفرة العقارية التي تشهدها الدولة حالياً.

- الزيادة المطردة في شريحة المتعاملين مع المصارف الاسلامية.

- اعتماد المصارف الاسلامية على التمويل العقاري كأحد أهم مصادر زيادة الأرباح.

- الاستثمار في القطاع العقاري بعد أنجح أنواع الاستثمارات في الوقت الراهن نظراً لارتفاع القيمة السوقية للعقارات.

- اتجاه العديد من البنوك التقليدية الى فتح منافذ اسلامية.






أنجح الاستثمارات

أكد محمد عبدالله نائب الرئيس التنفيذي رئيس المجموعة الاستثمارية في مصرف الشارقة الاسلامي ان الاستثمار العقاري يعد من أنجح أنواع الاستثمارات في الوقت الراهن نظراً لارتفاع المستمر في القيمة السوقية للعقارات، مشيراً الى ان مصرف الشارقة الاسلامي يوفر جميع صيغ التمويل العقاري الاسلامي من مرابحة ومشاركة واستصناع.

وقال ان المصرف لا يمول أكثر من 60% من قيمة العقار المراد المشاركة عليه، ويمكن ان تقل هذه النسبة إذا رغب العميل في ذلك، موضحاً ان مصرف الشارقة الاسلامي بصدد تطبيق استراتيجية تم وضعها حديثاً وتهدف الى تنويع التمويلات بجانب التمويل العقاري حتى لا يتم تركيز المحفظة في اتجاه واحد فقط. وتوقع محمد عبدالله ان تشهد نسبة نمو التمويل العقاري الاسلامي زيادة خلال العام الجاري لتصل الى 40% فأكثر وذلك نظراً للوجود الجيد للشركات المالية الاسلامية في سوق الامارات، علاوة على خصوبة القطاع العقاري بصفة عامة.

ومن جانبه، أكد ابراهيم فايز الشامسي الرئيس التنفيذي لمصرف الامارات الاسلامي، ان المصارف الاسلامية بشكل عام تركز على التمويل العقاري كأحد أهم مصادرها والتي تدر أرباحاً قياسية، مشيراً الى ان مؤشر الطلب على التمويل العقاري الاسلامي مستمر في الارتفاع.

وقدر الشامسي حجم سوق التمويل العقاري الاسلامي بملياري درهم وبنسبة نمو 30% متوقعاً زيادة هذه النسبة الى 40% مع نهاية العام الجاري. وأشار الى ان التمويل العقاري لدى مصرف الامارات الاسلامي، شأنه شأن أي نشاط آخر يخضع للتقييم، حيث يتم تخصيص جزء من موارد البنك حسب ظروف السوق إذ لا بد ان تكون المسألة مدروسة من الجدوى الاقتصادية والمردود المالي ونسبة مساهمة البنك، إضافة الى موقع العقار نفسه وقدرة العميل الراغب في التمويل على الوفاء بسداد الأقساط. وأرجع الشامسي أسباب الطفرة العقارية حالياً الى قلة العرض أمام الحجم المتزايد من الطلب، وبالتالي أصبح هناك إقبال شديد جداً على الوحدات العقارية فضلاً عن زيادة عدد السكان واحتياجاتهم الملحة لتوفير عقارات ملائمة للعمل وأخرى للسكن وأيضاً استحداث قوانين جديدة بالتملك في بعض الأماكن في إمارة دبي، وكذلك السماح بتداول الأراضي في إمارة أبوظبي ومدينة العين، ما سيعطي فرصة حقيقية لنهضة عقارية كبرى ستشجع على الاستثمار في هذا القطاع الذي يشهد طفرة حقيقية تنعش الاقتصاد الوطني بما تقوده من انتعاش في قطاعات أخرى كالقطاع الصناعي والتجاري والسياحي.

المصدر:

منتديات أعمال الخليج